LOCAZIONI BREVI IN CONDOMINIO; SI POSSONO VIETARE?
LA LOCAZIONE BREVE
Per locazione breve, secondo il DL 50-17, si intende:
«Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che
gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita’ immobiliari da locare.»
Si parla, quindi, di locazione breve quando il contratto ha una durata che non supera i 18 mesi.
Nell’ambito della locazione breve distinguiamo:
▪Locazione turistica, con una durata massima di 30 giorni, non richiede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
▪Locazione transitoria, con una durata che va dai 30 giorni ai 18 mesi, richiede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
LOCAZIONE BREVE E REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Soprattutto negli ultimi anni, sono aumentati i proprietario che adibiscono le loro proprietà, spesso in contesti condominiali, come locazione breve/turistica. (1) Il regolamento condominiale assembleare, generalmente, può prevedere dei limiti e dei divieti all’attività di affittacamere, in sostanza per assicurare tranquillità a tutti i condòmini.
Ma può un regolamento condominiale impedire la locazione breve all’interno di un immobile?
Il regolamento condominiale può contenere divieti in merito alla destinazione d’uso dei singoli locali di proprietà dei condòmini, come ad esempio il divieto di esercitare attività di pensione o albergo, ma non può escludere la locazione per brevi periodi.
E’ quanto stabilito dalla Cassazione, con la sentenza 22711-17.
ALCUNI ESTRATTI DELLA SENTENZA
«Nella specie l’interpretazione del giudicato è congruamente motivata con riferimento al tenore complessivo della clausola annullata – pretermesso nell’esposizione del motivo in esame ma ricavabile dalla lettura della sentenza qui impugnata (fol. 5) – che faceva divieto di “destinare i locali ad uso diverso di privata civile abitazione, attesa la destinazione dell’immobile a luogo di riposo e di villeggiatura e pertanto è fatto divieto di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo”, con ciò mettendosi in relazione il diverso uso intensivo dei locali allorchè fossero stati destinati a pensione o albergo rispetto all’uso non abitativo in generale. Sicchè la motivazione della sentenza risulta effettivamente immune da errori giuridici e vizi di logica, essendosi limitata a ritenere che la clausola del regolamento condominiale annullata non si riferisse ad un divieto assoluto di adibire i singoli vani dell’immobile ad uso diverso da quello di privata abitazione, e che, pertanto, fosse consentita la locazione per brevi periodi, come dimostrato anche dal tenore letterale del regolamento condominiale e dal fatto che in istruttoria si era accertato che la clausola era stata modificata proprio per chiarire tale aspetto, e che gli stessi appellanti avevano ammesso che la previsione regolamentare consentiva gli affitti saltuari, cui avevano dovuto ricorrere, conseguendo minori guadagni rispetto a quelli derivanti dall’esercizio della preclusa attività alberghiera.»
NOTE
(1) F. Ciaccafava, Il regolamento di condominio, natura e vincoli, Milano, Gruppo 24ore, 2017.
