DANNI ALLA CASA LOCATA; IL CONDUTTORE PAGA ANCHE I CANONI
RESTITUZIONE DEL BENE LOCATO
Una volta finito il rapporto di locazione, il conduttore ha l’obbligo di restituire il bene locato.
L’articolo 1590 codice civile precisa che:
«Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.»
Il conduttore, quindi, ha il dovere di usare e di curare il bene ricevuto in locazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, facendo ricadere sullo stesso la realizzazione delle sole, cosiddette, piccole riparazioni.
Attività manutentive di natura straordinaria sono, invece, ascrivibili, al locatore.
Generalmente, alla fine del rapporto di locazione, l’immobile è restituito con un deterioramento e un usura che il locatore non può contestare.
IMMOBILE RESTITUITO CON DANNI ECCEDENTI IL NORMALE USO
L’usura e la vetustà, dovuti al tempo e all’uso sono, ovviamente, distinti da danni all’immobile. (1) In questo caso, se l’immobile locato viene riconsegnato con danni eccedenti il normale utilizzo, il conduttore è obbligato a pagare, non solo i lavori di ristrutturazione, ma anche i canoni di locazione per il tempo occorrente dei lavori di ripristino.
E’ quanto affermato dalla Cassazione, con la sentenza 6596-19.
ALCUNI ESTRATTI DELLA SENTENZA
«Nella giurisprudenza di questa Corte, infatti, è pacifico che “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010, Rv. 613318 – 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011, Rv. 619263 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 – 01). Nella motivazione della sentenza da ultimo ricordata, in particolare, si legge: “secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 c.c. – “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. E’ palese, pertanto (…), che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonchè eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza. Sempre al riguardo – inoltre non può tacersi che si ha “mancata disponibilità” della cosa locata non solo (…) allorchè, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come – ad esempio, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell’art. 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino. In merito, infine, non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte (…) sia fermissima da lustri nel ritenere che il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all’epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l’ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, già le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonchè Cass. 10 novembre 1971 n. 3210)”.»
NOTE
(1) A. Salvati, La responsabilità delle cose in custodia, Milano, Giuffrè, 2012.
