APPALTO IN CONDOMINIO; CHI RISPONDE DI EVENTUALI DANNI?
CONTRATTO DI APPALTO-NORMATIVA
Quando è necessario eseguire lavori, di una certa consistenza, in un condominio, è opportuno stipulare un contratto d’appalto d’opera.
Il contratto di appalto è normato dall’articolo 1655 codice civile:
«L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.»
IL COMMITTENTE E’ IL CONDOMINIO
Nel contratto di appalto il committente è il condominio che, in persona dell’amministratore, autorizza la realizzazione dei lavori dopo l’approvazione dell’assemblea.
Generalmente, l’assemblea condominiale individua un insieme di preventivi derivanti da altrettante ditte.
Successivamente, sarà necessario definire le caratteristiche principali dell’opera da eseguire. Elemento fondamentale del contratto di appalto è il progetto dell’opera, documento che identifica esattamente l’oggetto del contratto.
L’obbligazione dell’appaltatore sarà di risultato e non di mezzi; assumendo l’obbligo di realizzare l’opera l’appaltatore s’impegna a consegnare quanto pattuito. (1)
DANNI A TERZI E RESPONSABILITA’
Ma chi risponde se durante i lavori di appalto dovessero verificarsi danni a terzi?
La Cassazione, con la sentenza 11671-18 ha confermato come l’esecuzione di un appalto che ha ad oggetto interventi su parti comuni non elimina la concorrente responsabilità del condominio, salvo il caso in cui all’appaltatore venga affidata la custodia esclusiva del cantiere.
ALCUNI ESTRATTI DELLA SENTENZA
«la Corte territoriale si è attenuta ai pacifici principi applicabili in tema di , per cui, se è vero che l’autonomia dell’appaltatore comporta che, di regola, egli deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera, potendo configurarsi una corresponsabilità del committente soltanto in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c., ovvero nell’ipotesi di riferibilità dell’evento al committente stesso per culpa in eligendo (per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea) ovvero quando l’appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, agendo quale nudus minister dello stesso (Cass., Sez. 2, 25.1.2016, n. 1234, Rv. 638645-01), cionondimeno: a) il committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà laddove, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza – come, ad es., nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore – sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi (Cass., Sez. 2, 15.6.2010, n. 14443, in motivazione); b) ove l’ appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. che, essendo di natura oggettiva, sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l’evento lesivo (Cass., Sez. 3, 18.7.2011, n. 15734, Rv. 619067-01)»
NOTE
(1) V. Amendolagine, I lavori in condominio, Santarcangelo di Romagna, Maggioli, 2016.
